Les modalités d'encadrement de la hausse des loyers à la relocation et des baux renouvelés sont précisées

Le ministère du Logement a transmis pour avis, mercredi 4 juillet, le projet de décret concernant l'encadrement des loyers, à la Commission consultative d'évaluation des normes (CCEN) et à la commission de concertation qui rassemble les organes représentatifs des locataires et des propriétaires. Ce texte, pris sur le fondement de l'article 18 de la loi de 1989 sur les «rapports locatifs» qui permet de fixer par décret le montant maximum des loyers des logements dans les zones où l'évolution est anormale, sera prochainement transmis au Conseil d'Etat. L'objectif du gouvernement est que le décret soit publié avant la fin du mois de juillet pour application immédiate.
Dans la note de présentation, le Gouvernement souligne que «la forte hausse des loyers constatée au moment de la relocation principalement en Ile-de-France et dans les grandes agglomérations» le contraint à encadrer plus strictement ces loyers. L’objectif «est de prendre une mesure rapide dans l’attente de l’élaboration d’une loi cadre sur le logement comportant notamment des dispositions relatives aux loyers».
A titre d’exemple, il es indiqué qu’«en 2011 la hausse du loyer d’un logement lors d’une la relocation atteint en moyenne 8,6% à Paris et 5,5% en petite couronne d’Ile-de-France (source OLAP). Les loyers des logements locatifs privés situés en Ile-de-France et dans les grandes agglomérations atteignent ainsi des niveaux très élevés en comparaison avec les loyers moyens constatés sur l’ensemble du territoire (12,5 €/m2 en 2011). On enregistre en 2012, des loyers moyens de 24,1 €/m2 à Paris, 17,9 €/m2 en Ile-de-France ou encore 14,3 €/m2 à Nice.»
L’article 1er prévoit que le loyer des logements vacants anciens et répondant aux caractéristiques de décence qui n’ont pas fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année de loyer depuis moins de 6 mois et qui sont reloués au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du décret ne peut être supérieur au montant du loyer acquitté par l’ancien locataire. Toutefois, le bailleur a la possibilité de prendre en compte dans le loyer de relocation la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
L’article 2 prévoit une dérogation à l’article 1er en permettant au bailleur d’appliquer une hausse du loyer lorsqu’il y a relocation dans les deux cas suivants:
- Si des travaux d’amélioration ont été réalisés sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, la hausse des loyers ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Cette mesure dérogatoire doit permettre au bailleur, soucieux d’améliorer le confort et les prestations de son logement, de procéder à des travaux importants qui conduisent à une plus grande appréciation du bien et à un confort accru pour le locataire.
- Si le loyer est manifestement sous-évalué. Lorsque le loyer acquitté par l’ancien locataire est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage, le bailleur peut, lors de la relocation, procéder à sa réévaluation. Cette hausse doit s’inscrire dans l’une ou l’autre des limites suivantes:
soit sur le loyer mensuel, une augmentation correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage et le dernier loyer pratiqué;
soit sur le loyer annuel, une augmentation correspondant à 15% du coût des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié du montant de la dernière année de loyer réalisés par le bailleur depuis la dernière location.
L’article 3 s’applique au loyer des logements dont le contrat fait l’objet d’un renouvellement au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du décret. Il prévoit que la hausse applicable lors du renouvellement du contrat ne peut être supérieure à l’application de la variation de l’IRL, telle que prévue à la clause de révision mentionnée dans le contrat de location ou introduite dans le contrat au moment du renouvellement.
Une dérogation est prévue lorsque le loyer acquitté par le locataire en place est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage, le bailleur peut, à l’occasion du renouvellement du bail, procéder à sa réévaluation. Cette hausse doit s’inscrire dans l’une ou l’autre des limites suivantes:
- soit sur le loyer mensuel, une augmentation correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage et le dernier loyer pratiqué;
- soit sur le loyer annuel, une augmentation correspondant à 15% du coût des travaux d’amélioration, d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, réalisés par le bailleur depuis la dernière location.
Le décret prévoit que ce dispositif s’applique aux logements situés dans les agglomérations précisées dans une annexe, qui sont les agglomérations dans lesquelles le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif (voir liste des communes concernées).

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